业主大会、业主委员会制度雏形产生发展于上世纪90年代的深圳，全国范围内的正式确立，则始于2003年《物业管理条例》及其配套文件的颁布实施。经过多年的制度建设和实际运作，业主大会业主委员会矛盾重重、步履蹒跚，有人质疑，有人鼓呼，毁誉参半。何以如此？笔者以为，以下几个问题，仍然需要我们冷静思索、认真研究。
一、   业主大会业主委员会是历史的偶然还是必然
业主大会业主委员会制度的雏形最早创立于深圳，称之为业主管理委员会。从与创设该制度的始作俑者和相关人士的沟通交流结果看，物业管理企业原义和初衷是通过建立业主管理委员会组织，与业主形成良性沟通机制，并与该组织共同组织各种活动，弱化和化解物业建设遗留的矛盾和纠纷问题，为物业管理工作的顺利开展创造良好的环境氛围。可见，创设业主管理委员会，是深圳物业管理者解决当时各种复杂矛盾问题的神来之笔，也是特定历史条件下的个别物业管理企业的偶然行为。
但业主管理委员会制度一经创立，不仅为业主、政府行政主管部门欣然接受，而且作为成功经验迅速推广。1994年全国第一个地方物业管理立法――《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订时，将其规范为“业主大会业主委员会制度”形成为法律规定。2003年出台的国家《物业管理条例》，也将业主大会业主委员会制度作为我国物业管理的重要制度之一。以此分析，业主大会业主委员会制度的产生发展则并非偶然，必有其历史的必然。
分析我国物业管理的产生发展，核心的因素是住房制度改革和商品房市场的形成。1988年，深圳在全国率先实施了全面住房商品化改革，拉开了政府直管公房全面改革的序幕。伴随住房制度改革，更多的商品房涌入了市场，全国房地产市场日渐雏形。机关事业单位和国企住房制度的全面改革，房地产市场的形成，打破了原有住房产权单一形态，形成了物业产权多元化的局面。在产权多元化条件下，业主行使共有物业相关权益，需要一个有效的组织形式。物业管理交换双方沟通交流，化解物业管理各种矛盾问题，客观上也需要建立一个交流平台和机制。而深圳创设的业主管理委员会制度，则能较好地满足上述需求。同时，我国物业管理引自香港，而香港、新加坡等早已有“业主立案法团”等制度，制度上、法律上和操作上也相当成熟且卓有成效。于是，在业主管理委员会制度基础上，通过学习借鉴香港业主自治管理模式，形成了我国的业主大会业主委员会制度。由此可见，业主大会业主委员会制度既是物业产权多元化和业主行使共同权益的内在要求，也是政府政策积极推进和我国物业管理发展的必然结果。
二、   业主大会业主委员会伸张的是财产权而非政治权利
业主大会业主委员会是物业管理一个重要的制度。业主大会业主委员会伸张的是财产权而非政治权利包括以下几层意思：
第一，业主大会业主委员会的权利基础是业主拥有物业的财产权，即在建筑物区分所有条件下，拥有不同份额财产的业主共同组成业主大会，并以各自的财产权份额行使相关权益。国家《物业管理条例》第十条规定，业主投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。脱离财产权基础的业主大会业主委员会，不仅法理上难以成立，实践中也是无法运作的。
第二，业主大会的本质是经济组织而非政治组织或其它组织，伸张的是业主的财产权而非政治权利或其它权利。《物业管理条例》第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”业主大会业主委员会讨论或决议是有边界的，超越物业管理范畴，不仅是违规的，也是违法的。
第三，业主大会讨论和决定物业管理事务主要采用的是民主协商制，即业主大会所有成员应以平等地位进行充分协商。协商不成，按照《物权法》第七十六条规定，应按照业主拥有的财产权份额和业主人数进行双重表决。《物权法》的双重表决，意在优化业主大会业主委员会运作的形式和程序，保护小业主的合法权益，原义和出发点是善良的。
但《物权法》的双重表决，一方面，加大了业主大会业主委员会的决策成本，增加了决策的难度，使得本以举步维艰的业主大会业主委员会运作雪上加霜。另一方面，当双重标准发生冲突，且互不相让时，也使得业主大会运作无法进行。因此，今后必将通过修订法规，作出补充规定或是司法解释，对双重标准进行取舍。由于《物权法》旨在规范财货归属和流转，规制对象是动产与不动产，而业主大会的权利基础是物权，这种取舍最终必将回归到财产权，即以财产份额行使表决权。因此，从本质上讲，《物权法》规制下的业主大会业主委员会民主协商的落脚点仍然是财产权，伸张的也是业主的财产权而非政治权利或其它权利。
三、 业主大会业主委员会是无章可遵还是有法不依
在业主大会业主委员会运作中，我们经常听到的是法律法规不健全，无法可依。诚然，我国的法制建设有待完善，尤其是业主大会业主委员会制度问题，亟待出台具体政策规定。但纵观现行法规，更多的问题不是无章可遵，而是有法不依。
一方面有关业主大会业主委员会的管理规制，国家和地方均出台了一系列政策法规，从国家《物业管理条例》、《业主大会规程》，到2005年《深圳市业主大会业主委员会指导规则》，对业主大会业主委员会的成立、权利义务以及运作管理均作了较为全面的规制。如基层管理工作的同志经常提到的一个问题是，由于对业主大会业主委员会缺乏行政管理措施，业主大会业主委员会决定决议游离于政府监管之外。而国家《物业管理条例》第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”依此规定，政府完全有权对业主大会业主委员会进行监管，并非是无法可依。再如，《深圳市业主大会业主委员会指导规则》第三条规定，“本规则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。”此规定已明确了物业管理活动中的业主概念，但实践中仍然有许多人以质疑为由，拒不执行。质疑法规是公民的权利，但因质疑而拒不接受，抵制法规的执行，则是对法规的践踏，是违法行为。
另一方面，“法律不是万能的”，法律法规是原则规定，也是系统和相互关联的。物业管理活动是经济活动，业主大会业主委员会是物权基础上的民事行为，调整规制业主大会业主委员会运作和管理，不仅涉及物业管理相关法规，也涉及其它法规，如民法、物权法、合同法、招投标法、土地法、房地产管理法等。规范物业管理行为，引导业主大会业主委员会有序发展，不仅有赖于现行专门的物业管理法规，也依托于普通法。如业主大会选聘物业管理企业并订立物业服务合同，则不仅受到物业管理法规的制约，还受到招投标法、合同法的调整规制。同理，“三分之二业主通过，即可炒掉物业管理公司”，则是混淆了解除物业服务合同的必要条件和充分条件，是一种错误的认识，也是违规违约行为。物业管理、业主大会和业主委员会运作管理的法制环境，狭义地一味强调物业管理法规的建立健全，不仅是片面的，也是错误的。无论是政府物业管理主管部门、政府基层管理单位，还是物业管理交换各方均应强化法规意识，正确理解法规的立法原义，依法履行自身应尽的权利义务，积极推进业主大会业主委员会的运作管理。
四、   业主理性维权与非理性维权
业主、业主大会和业主委员会的理性维权和非理性维权问题，是当前我国物业管理实践中又一个突出的焦点、热点问题。依法、合理的维护自身的合法权益，是业主固有的正当权益，而非理性维权则自然应予以规制和约束。要规制和约束非理性维权，则首先要弄清何为理性与非理性维权？
理性与否，字面理解是指态度和情绪的状态。而物业管理实践中的业主理性维权与否则不仅于此，一般而言还包括另外两个方面的涵义，一是维权的内容、要求是否合理合法，是否是其应有的合法权益；二是维权的手段和程序是否符合法规规定的程序和方法。以此标准划分，业主非理性维权可分为三类：一是态度和情绪失控；如业主维权时言词激烈，行为失当等；二是要求不合理；如业主发生人身伤害，财产损失，与物业管理既无因果关系，又无保管关系的，却要求物业管理单位赔偿，即为不合理要求。三是程序不合法。如在深圳达到法定数额比例业主要求召开业主大会，业主委员会拒不执行，部分业主即自行召开业主大会。按照《深圳市业主大会业主委员会指导规则》规定，召开业主大会的法定召集人是业主委员会或政府主管部门。此行为的结果是，业主在伸张共同权益或固有权利时，由于程序上的违规导致会议结果的无效。
分析不同类型的业主非理性维权行为，态度和情绪失控是一种常见的普遍现象，也是实践中最为棘手和需要高超艺术技巧处理的情况。但是态度恶劣、情绪激动并非是违规违法行为，虽属非理性维权行为，但其诉求却可能是合理合法的。实践中，只能采取科学合理的疏导和劝解。值得注意的是业主非理性维权的后两种类型。从其成因分析，又可分为两种情况：一是法规意识缺乏，或认识理解法规立法原义偏差引发的客观盲目维权行为；二是恶意曲解法规，谋取私利或不正当权益的主观故意行为。前者，应加大法规宣传力度，帮助业主正确认识物业管理相关法规，理性合法地维护自身的合法权益。后者，则不仅涉及业主合法权益维护和社会公平正义，而且关乎法律法规的尊严和和谐社会的构建，必须依法予以规制和约束。否则，必然影响我国业主大会业主委员会制度的健康有效发展。
业主大会业主委员会运作管理，是政府、社会、法规和物业管理交换各方的综合博弈过程，也是我们无法回避的历史和现实。我们不仅要建立健全法规制度，优化物业管理市场环境，强化行政执行力，还要辩证看待，理性分析，认真思索并不断解决业主大会业主委员会运作管理的新问题。只有求真务实，厘清思路，积极创新，方能引导我国业主大会业主委员会走出困境，达致光明的彼岸。